Catasto: quando una successione sbagliata ostacola la voltura

Il proprietario di un piccolo appezzamento di terreno, interno ad un centro abitato, deve riallineare catastalmente anche il piccolo terreno in questione per poter richiedere il permesso di costruire.

Questo immobile è sempre appartenuto alla sua famiglia, fin dal bisnonno, e forse anche prima, ma sono stati sempre omessi gli atti ufficiali di successione, oppure le precedenti successioni, per motivi che non si conoscono, non sono mai state complete. Di sicuro, dalle visure storiche, questo terreno è sempre stato della famiglia fin dall’impianto catastale.

Fino a qui la soluzione sembra semplice: riaprire la successione e inserire l’immobile in questione, dichiarando il possesso ventennale e pacifico dello stesso, come di fatto è sempre stato.

Una volta presentata l’integrazione della successione e la relativa domanda di voltura, si presenta il problema: la voltura non può essere accettata perché nel ventennio è intervenuto un atto che blocca la continuità di possesso. Infatti, il vicino di casa, o chi per lui, sebbene in buona fede, aveva inserito nella propria dichiarazione di successione anche il terreno confinante, cioè quello per cui il cliente chiedeva la voltura catastale.

Contrariamente a quella che era la pratica negli anni precedenti, una nuova circolare dell’Agenzia delle Entrate blocca la domanda di voltura nel caso in cui si verifichino movimentazioni del cespite nel ventennio precedente la data di richiesta voltura, come di fatto previsto da normativa sulle volture.

La soluzione del caso necessita quindi di una successione modificativa da parte del vicino che in passato sbagliò ad inserire un bene non suo nella propria dichiarazione di successione. Questo è un passaggio sempre fattibile ma mai gratuito; infatti è a carico di chi ha sbagliato la dichiarazione di successione il costo di modifica per riportare l’intestazione dell’immobile alla ditta corretta. Tali spese non sono insignificanti, ma si aggirano sull’ordine dei 500 euro. Rientrano in questa cifra:

• imposta ipotecaria: il 2% del valore catastale dell’immobile; tale imposta non può essere inferiore, in ogni caso, alla cifra di 200 euro;
• imposta catastale: 1% del valore catastale dell’immobile; tale imposta non può essere inferiore, in ogni caso, alla cifra di 200 euro;
• tassa ipotecaria: 35,00 euro;
• imposta di bollo: 64,00 euro:
• liquidazione dei tributi speciali: 18,59 euro (anche se la cifra potrebbe cambiare a seconda dell’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate) per ogni ufficio Provinciale-Territorio (ex Conservatoria)

E’ evidente che errori di questo tipo non sono del tutto “indolori” dal punto di vista della spesa e non sempre si hanno vicini così compresivi che ammettono subito l’errore, sia per cattivi rapporti, sia per ignoranza nella materia catastale, sia perché dovrebbero farsi carico delle spese di modifica della successione.

Purtroppo queste situazioni capitano spesso quando si opera in catasto. Molte derivano dal fatto che, soprattutto in passato, non si aveva cura di regolarizzare i passaggi di proprietà, sia per passaggi a causa di morte (successioni), sia per scambio tra vicini di podere, sia per vendita senza atto. Queste omissioni di passaggi venivano spesso fatte in buona fede tra vicini o tra acquirente e venditore allo scopo di risparmiare sui costi di redazione dell’atto di compravendita o di successione oltre che alle imposte di deposito e registrazione degli atti stessi.

Se il risultato immediato è un risparmio dei suddetti costi, il risultato non immediato, e che spesso scontano le generazioni future (eredi) è, come nel caso descritto sopra, il non poter disporre del bene in modo completo. Infatti può succedere che:

• in sede di compravendita il notaio non può disporre l’atto perché manca la continuità ventennale
• in sede di richiesta permessi o concessioni su quell’immobile non è possibile perfezionare la richiesta; è il caso di un permesso di costruire che non può essere rilasciato al richiedente se il terreno oggetto di permesso risulta a nome di un’altra persona;
• anche per la richiesta di alcuni incentivi, dove espressamente previsto dalla specifica normativa, non è possibile inoltrare la richiesta per l’ottenimento degli stessi se non si ha un corretto allineamento catastale dell’immobile.

Ovviamente tutto è risolvibile, ma è comprensibile che ciò comporta sia uno sforzo economico, sia un dispendio di tempo dovuto ai tempi tecnici di redazione, tempi di presentazione e di approvazione delle pratiche, che potrebbero non essere rapidi come potrebbero essere le esigenze del “proprietario”.

Non è raro, purtroppo, che spesso, per via della situazione degli atti, si debba addirittura ricorrere alla causa di usucapione. Questo comporta spese e tempi maggiori per il riallineamento catastale e poter, finalmente, disporre pienamente di quelle che sono di fatto le proprie proprietà.

Quindi è chiaro che è sempre bene registrare ogni passaggio in modo corretto per evitare spese maggiori, o magari la perdita di un buon affare in futuro. Una cosa da fare potrebbe essere verificare la situazione catastale degli immobili che si sa di possedere e assicurarsi che tutto sia corretto; in caso contrario capire quale sia l’incongruenza e cercare il modo più efficace per risolverlo definitivamente, senza aspettare all’ultimo momento, magari quando si è in procinto di firmare un atto di compravendita immobiliare o richiedere una qualunque autorizzazione su quell’immobile.