L’articolo che segue nasce dall’analisi di un caso reale affrontato durante la mia attività professionale. In particolare, mi è stato richiesto di verificare la possibilità di ottenere un permesso di costruire in sanatoria per un intervento edilizio eseguito in parziale difformità da un titolo abilitativo rilasciato regolarmente. L’intervento ha comportato un incremento volumetrico non autorizzato – la trasformazione di un sottotetto non abitabile in mansarda – in un’area classificata come HI4 (pericolosità idraulica molto elevata) secondo il PAI della Sardegna.
Considerata la complessità della normativa vigente e la rigidità delle prescrizioni imposte in ambito di rischio idraulico, ho ritenuto utile condividere un approfondimento tecnico su questo tema. L’obiettivo è fornire una panoramica chiara sulle possibilità (o sull’impossibilità) di regolarizzare abusi edilizi in contesti fortemente vincolati, con un focus specifico sulla disciplina del PAI Sardegna, sulla normativa edilizia nazionale e sulle eventuali strade alternative percorribili in sede amministrativa o tecnica.
🧭 Che cos’è la zona HI4 del PAI?
Secondo le Norme di Attuazione del PAI Sardegna, la zona HI4 è un’area ad altissimo rischio di inondazione, in cui l’integrità di beni e persone può essere messa seriamente in pericolo. Per questo motivo, la normativa impone limiti stringenti all’edificazione, con l’obiettivo di:
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Evitare nuovi carichi urbanistici;
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Ridurre la vulnerabilità degli edifici esistenti;
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Impedire qualsiasi opera che possa aggravare il rischio idraulico.
In sostanza, qualsiasi intervento edilizio in zona HI4 viene attentamente valutato sulla base della sua compatibilità con la sicurezza idraulica del territorio.
⚖️ Cosa dice la legge sulla sanatoria edilizia?
La sanatoria edilizia è disciplinata principalmente dal:
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Art. 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), che prevede il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria solo in caso di doppia conformità:
👉 l’opera deve essere conforme sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda; -
Art. 34 dello stesso DPR, che regola le parziali difformità: in caso di modifiche parziali rispetto al progetto autorizzato, l’abuso può essere sanzionato se sanabile, oppure deve essere demolito se contrario alla normativa vigente.
🏠 Caso pratico: trasformazione del sottotetto in mansarda
Un caso molto comune nella pratica edilizia è quello in cui un sottotetto previsto come non abitabile viene, in fase di realizzazione, trasformato in mansarda. Questo comporta:
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Un aumento volumetrico (più spazio abitabile),
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Ma non un aumento di superficie utile calpestabile.
Anche se l’edificio aveva un permesso regolare, la modifica del volume configura una parziale difformità. Si può sanare?
🚫 Sanatoria in zona HI4: è possibile?
In zona HI4 del PAI Sardegna, la risposta è chiara:
❌ No, non è possibile sanare un aumento di volume.
Secondo le Norme di Attuazione del PAI, in queste aree non è consentito:
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Realizzare nuove costruzioni;
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Effettuare aumenti volumetrici anche su edifici esistenti;
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Realizzare ampliamenti, sopraelevazioni, modifiche di sagoma o cambio d’uso che comporti maggior permanenza di persone (es. da sottotetto a mansarda).
Anche se l’opera ha caratteristiche statiche o estetiche marginali, se comporta un incremento del volume, non è sanabile per mancanza della doppia conformità (art. 36, D.P.R. 380/2001).
🔍 Possibili strade alternative
Tuttavia, esistono percorsi tecnici alternativi, da valutare insieme a un professionista:
1. Studio di compatibilità idraulica
Un ingegnere specializzato può redigere uno studio che dimostri che l’intervento non comporta aggravio del rischio idraulico. Questo documento può essere sottoposto al Comune e all’Autorità di Bacino per una valutazione tecnica.
2. Sanatoria parziale (art. 34 DPR 380/2001)
Se possibile, si può richiedere al Comune una sanatoria limitata, con demolizione della parte eccedente o con pagamento di una sanzione pecuniaria.
3. Ripristino dello stato originario
Come extrema ratio, il Comune può ordinare la demolizione della mansarda e il ripristino del sottotetto secondo il progetto approvato.
Eccezioni? Solo una:
Se si potesse dimostrare che il sottotetto era già abitabile da progetto originario (es. altezze, finestre, requisiti igienico-sanitari), e l’intervento ha solo “regolarizzato” la finitura interna senza effettivo aumento di volume, allora potrebbe esserci margine per un’interpretazione più favorevole. Ma è un caso limite, e dipende anche dalla disponibilità del Comune e dal parere dell’Autorità di Bacino.
📝 Conclusioni
La regolarizzazione edilizia in zona HI4 del PAI Sardegna è una procedura estremamente delicata. La normativa impedisce nuovi volumi proprio per garantire la sicurezza idraulica delle persone e dei beni. In caso di abusi, è difficile – se non impossibile – ottenere un permesso in sanatoria tradizionale.
Tuttavia, ogni caso ha le sue specificità. Un buon tecnico può valutare la situazione, redigere una relazione tecnica preliminare, e supportarti nel rapporto con il Comune o l’Autorità di Bacino.
📌 Hai dubbi su un immobile in zona HI4? Vuoi sapere se puoi sanare un’abitazione o una modifica edilizia?
Contattami per una consulenza tecnica e normativa: è importante conoscere bene i vincoli prima di intraprendere qualunque azione.
