Quando si eredita un immobile, spesso la situazione catastale non è perfettamente aggiornata. È il caso, ad esempio, di fabbricati che hanno subito modifiche edilizie regolari (come un ampliamento, una sopraelevazione o la chiusura di una veranda) ma che non sono ancora stati oggetto di aggiornamento catastale tramite DOCFA.
In questo articolo ti spiego cosa fare, in che ordine procedere tra successione e aggiornamento catastale, e soprattutto chi può firmare il DOCFA quando la successione non è ancora stata presentata.
🔎 Il caso tipico: immobile modificato, ma in Catasto non risulta
Molti immobili vengono regolarmente trasformati con titoli edilizi validi (SCIA, Permesso di Costruire, ecc.), ma il Catasto Fabbricati non è stato aggiornato per riflettere le nuove dimensioni o distribuzioni interne.
Quando sopraggiunge il decesso del proprietario, e quindi la necessità di presentare la dichiarazione di successione entro 12 mesi, ci si chiede:
👉 Bisogna aggiornare prima il Catasto o si può presentare la successione anche con dati non aggiornati?
✅ L’ordine ideale: prima l’aggiornamento catastale, poi la successione
Se i tempi lo consentono, la soluzione migliore è questa:
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Verifica urbanistica → il fabbricato è stato modificato con titolo edilizio valido?
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Aggiornamento catastale tramite DOCFA e PreGeo (quest’ultimo se l’immobile ha subito variazioni di sagoma), a cura di tecnico abilitato;
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Presentazione della successione con dati catastali aggiornati.
In questo modo si evita di dichiarare un valore inferiore, si semplificano i controlli e si agevolano le volture e le operazioni future.
⏳ Ma se i tempi stringono? Successione prima, DOCFA dopo
Capita spesso che i tempi per aggiornare il Catasto siano più lunghi dei 12 mesi disponibili per la successione. In questi casi, è possibile:
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Presentare la successione nei termini, anche se il Catasto non è aggiornato;
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Allegare una relazione tecnica che descrive lo stato reale dell’immobile e la modifica effettuata;
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Eseguire successivamente il DOCFA e, se necessario, presentare una dichiarazione integrativa.
🧑⚖️ Chi può firmare il DOCFA se il proprietario è deceduto?
Questa è una delle domande più frequenti, e la risposta è importante:
👉 Anche se la successione non è ancora fatta, gli eredi legittimi possono incaricare un tecnico per aggiornare il Catasto.
Il tecnico presenterà il DOCFA in qualità di incaricato dai “possessori a titolo successorio”, allegando:
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Certificato di morte del de cuius;
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Dichiarazione sostitutiva di atto notorio;
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Copia del titolo edilizio relativo ai lavori effettuati.
Fonti ufficiali:
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Circolare Agenzia del Territorio n. 2/T del 1995
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Circolare n. 4/2009
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D.P.R. 650/1972
📎 Documenti da predisporre
Per una pratica DOCFA legata a un immobile in successione non ancora volturato:
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✔ Titolo edilizio (PdC, SCIA, ecc.);
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✔ Certificato di morte;
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✔ Dichiarazione tecnica che attesti il decesso e la qualità degli eredi;
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✔ Planimetria aggiornata;
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✔ Incarico firmato dagli eredi al tecnico.
🧩 Conclusioni
La cosa importante è non farsi bloccare da una situazione catastale incompleta. L’Agenzia delle Entrate prevede strumenti e procedure per aggiornare il Catasto anche prima della successione, senza rischi per gli eredi.
Se ti trovi in una situazione simile, affidati a un tecnico di fiducia per:
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Evitare errori formali;
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Presentare la successione correttamente;
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Regolarizzare l’immobile con tranquillità e senza sanzioni.
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